Besiktning utomlands

Inte ovanligt med 100 % fukt i stenen

Besiktning av hus i Spanien
Att besiktiga ett hus som man skall köpa i Sverige, låter för de flesta som den naturligaste saken i världen. Men de som köper hus i utlandet blir ofta rekommenderade att inte göra det eftersom det både fördyrar och sinkar processen. Svenska mäklare på plats i Spanien är ofta mycket duktiga, ansvarstagande och professionella i sina bemötande med säljare och köpare. En del mäklarna är dock privatpersoner utan formell utbildning och även de som har formell bakgrund agerar inte på svensk mark och behöver inte förhålla sig till Mäklarsamfundet i Sverige. En mäklare i Sverige som inte informerat om undersökningsplikten vid köp i Sverige hade starkt åsidosatt sina skyldigheter.
Skandinaviska köpare vill sällan vara till besvär, litar på sin mäklare i utlandet och tror att de har samma rättigheter som i Sverige. Att besiktiga sitt tilltänkta hus eller lägenhet i Spanien eller i annat land borde vara lika självklart som att man gör det i Sverige.
Vår erarenhet är att Skandinaviska mäklare som agerar i Spanien är ett bättre val än sina konkurrenter.

Eklund & Eklund har besiktigat byggnader i Spanien sedan 2012 och bostadshus sedan 2015, och har permanent personal i området från Benidorm till Cartagena. Vi har en gedigen erfarenhet av både nybyggda och äldre byggnader och gör förutom överlåtelsebesiktningar även förbesiktningar och tekniska besiktningar av nybyggen och ombyggnader.

Oftare regel än undantag

Konstruktionen av en villa eller flerbostadshus skiljer sig på flertalet punkter med hur vi bygger i Sverige. Man har andra typer av problem och bortser oftast från kyla och fukt.
Stommen byggs oftast i ihåligt tegel med antingen en luftspalt eller en kombination av luftspalt och tunn isolering. Diffussionsspärr existerar inte.
Ventilation finns sällan och vid ett möte med en byggare hösten 2016 informerades vi om att de nu byggde enligt Svensk standard. Stolt förevisade han springventiler i fönstren som gick att öppna och stänga. Någon frånluftsventilation fanns inte.
Sulan av betong är sällan mer än 2 cm förutom under bärande delar och underlaget är antingen packad jord, småsten eller liknande bärlager.
Fönster är nästan uteslutande PVC eftersom termiterna älskar trä.

Vanliga problem
De vanligaste problemen är fukt i konstruktionen som ger mögel och muggig miljö – även i nybyggnation. Ett exempel i nutid är en lägenhet som en av våra medarbetare köpte i nybyggda ”Oasis Beach” där man exploaterat ett cirka 8 hektar stort område med nästan 1 000 lägenheter i så kallad skandinavisk stil. Nu efter 5 år har många lägenheter mögel och där man måste dels sanera redan skadade lägenheter men även underhålla med värme året om.
I skrivande stund säljs de sista lägenheterna i ett närliggande område med ungefär lika många lägenheter, byggda i samma stil av samma byggare.
Till försvar kan man nämna att alla bygger på samma sätt.

Fuktmätning inuti en bostad där ägarna byggt om ett förråd i anslutning till huset.
Vanligt förekommande i den fuktiga luften med minimalt med ventilation

Skadedjur
Ett annat problem är termiter, myror och andra träförstörande insekter som äter upp träkonstruktioner i fastigheterna. Ofta ser man det inte förrän det är för sent och alla trädetaljer måste bytas ut. Är det en dörr så märker man det oftast genom att det ”drösser” ut mjöl och insekter när dörren används men är man borta längre perioder är skadan oftast irreparabel.
I bärande konstruktioner kan man få indikationer på konstiga ljud, oregelbundna vinklar på tak och sättningar i putsen på ytterväggar.

Mindre missfärgningar på karmen indikerar skadedjur
Borttagning av karmen bekräftar problemen
De fina gångarna rymmer en drottning någonstans

Bad- och duschrum
Badrum och tvättstugor är ett kapitel för sig men de vanligaste problemen är avsaknaden av avstånd mellan klinker- och kakelplattor vilket gör att den obefintliga fogen smular sig och släpper in stora mängder vatten i den icke skyddade konstruktionen bakom stenen.

Allt för tunn kakel- och klinkerfog gör att fogen lätt lossnar

Brunnar
Rekommendationer för hur brunnar skall byggas in i konstruktionen ligger enligt Svensk standard ungefär på en nivå i klass med byggnation enligt 1960 års standard. Läckage i brunnar är mer regel än undantag på bottenplan då vattnet då rinner ut i bärlagret under huset. Problemen som uppstår på andra plan än bottenvåningen löses ad-hoc.

Elinstallationer
Enfasinstallationer är mycket vanligt vilket gör att det räcker med att varmvattenberedaren är igång efter en dusch samtidigt som spisen används, för att proppen skall lösa ut.
Jordning i kök och badrum finns på många ställen men saknas i lika många fastigheter. Att förväxla nollan med jord ser man inte som ett problem utan snarare som en möjlighet att friskt blanda med färgerna på kablaget.

Nollan och jord har bytt plats
Fasen är klämd och har gjort armaturen strömförande
När köksfläkten sattes igång löste proppen ut. Demontering och omdragning!

Alla ovanstående problem behöver inte nödvändigtvis göra att man avstår ett köp men vid en besiktning lyfter upp frågeställningarna så att man är medveten om dem och själv kan avgöra om man vill åtgärda dem eller ignorera dem.

I samband med en besiktning gör vi även vissa saker som vi inte gör i Sverige:

  • Vi mäter alltid upp fukten i hela fastigheten i samtliga rum och även på de ställen där vi finner det relevant
  • Vi upplyser alltid om det finns tveksamma konstruktioner
  • Vi kontrollerar samtliga eluttag för att se så att fas, nolla och jord är korrekt kopplat
  • Vi informerar (och bistår med kontakter) om vi anser det lämpligt att undersöka om det finns erforderliga tillstånd för de tillbyggnader eller förändringar som gjorts
  • Vi ger rekommendationer om vad som kan och bör åtgärdas och ungefär vad det kostar och vi kan sätta er i kontakt med välrenommerade Spanska eller Skandinaviska byggfirmor

Byggnadsnämnderna i respektive kommun har konstant legat efter i uppföljningen av tillbyggnader och ombyggnader, men det har stramats upp på senare år och korruptionen har i stort sett försvunnit. De som ertappas med olovliga till- eller ombyggnader ses inte med blida ögon och det resulterar alltid i böter och krav på rivning.

Dricksvatten
Vattenkvaliteten på dricksvattnet är nästan alltid tjänligt men smakar oftast starkt av klor. Är man känslig för främmande ämnen kan vi rekommendera vattentest i olika steg. Vi kan även rekommendera leverantörer av reningsutrustning och installation av densamma vilket brukar vara väldigt uppskattat.
Att kånka på 6 stycken 1 ½ liters vattenflaskor i stekande solsken kan ta musten ur den segaste viking. Reningsutrustningen installeras under vasken och leverantören byter filter efter behov för en liten summa.

Ventilation
Behovet av ventilation i fastigheter är inget man pratar om i någon större utsträckning och inget man heller projekterar för.
Äldre fastigheter har alltid självdrag vilket ökar problematiken med fukt och mögel.
Även här ger vi rekommendationer om vad man kan göra för att öka komforten i huset.
För de som är allergiker/har svår astma kan det vara svårt att hitta ett bra hus men i de flesta fall kan man hitta kostnadseffektiva lösningar som lindrar eller helt tar bort riskerna/problemen.
Här spelar också läget/området stor roll beroende på vilka problem man vill minimera.

Självdragsventil som man valt att täcka över